再建築不可まとめ

不動産には様々な種類がありますが、その中で再建築不可物件という不動産があります。この場合再建築不可とはどういう意味かといいますと、その土地に対して、建物を建て替えることが出来ないという意味です。つまり、今建っている建物を壊して、整地をした後の敷地に対して建物を建てるということが出来ないということです。

建物が再建築出来ない理由

では、どうして建物を再建築することが出来ないのかというと、これは建築基準法の規制によるものになります。これは、建築基準法において道路の規定が42条に定義づけていて、この建築基準法が規定する道路に当該不動産が接していないと、その不動産には建物を建築することが出来ないということになっています。ただ、建築基準法が制定される前に建築されていた建物に関しては、そのままでは問題はなく、建築基準法が定義づけた道路に接していなくても、わざわざその建物を取り壊す必要はありませんが、今後はその不動産においては新たに建物を建てるということは出来ないということになります。

では、建築基準法42条で定義づけられている道路とはなにかというと、原則として公道などの4m以上の幅員のある道路のことを言います。もちろん、現実的には4m未満の道路であっても、建築基準法の道路とみなされます（42条2項道路とかみなし道路などといいます。）建物は、建築基準法において定義づけられている道路に2m以上接していないと、建築することは出来ません。

ただ、再建築不可とされている物件でも、実際には建物が建っている場合があり、これが東京都内23区においてどの程度の割合になるのかというと、「幅員2m未満の道路に接している」「敷地が道路に接していない」を見ますと合わせて全体の９％程度存在しています。これは戸数にすると、約25万戸とされています。現状がこのような状態というのは、前述しましたが建築基準法施工前の建物に対しては、原則適用されませんので、現実的に再建築不可物件があるということになっています。

次に、どうして建築基準法において建物が原則4m以上の道路に2m以上接している必要があるとされているのかというと、防災上の問題に対応するためです。つまり、不動産に道路が接していないと、その土地に建っている建物やその周辺において火災などが起きた場合に、逃げ場を失ってしまいますから、最悪の場合人命に重大な影響を及ぼしてしまいます。そのため、建築基準法において防災上の理由もあり、不動産に接道する道路の条件を厳しくしています。

再建築不可物件の利用について

それでは、再建築不可物件というのは、利用することが難しいのかというと、そういうことはありません。再建築不可ということは、現在の敷地に対して建物を建て替えることが出来ないということです。つまり、現状の建物を壊して、新たに建物を建てることは出来ないということになります。したがって、現在の建物を有効利用することは基本的に問題ありません。この場合の有効利用するというのはどういうことかというと、現状立ち上がっている建物をリフォームしたり、リノベーションをしたりするということは可能だということです。ただ、再建築不可物件は、建物の再建築はもちろんだめですし、改築や増築は出来ません。これらの作業は建築確認申請する必要があり、この場合大規模な建物の改修ということになるためです。したがって、再建築不可物件のリフォームやリノベーションも大規模なものになると、認められない場合がありますので、その場合は再建築不可物件のある住所地を管轄する地方公共団体に確認してみるようにしてください。また、再建築不可物件に関しては専門でコンサルティングなどをしてくれる不動産業者がいますので、不明点等があれば相談してみるようにしましょう。
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